2011-2019年梅州市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年梅州市產業用地交易規模
2011-2018年，梅州市共成交產業用地1295宗。成交面積達到35512.86畝，排在全國第251位 ，廣東省內第12位。其中以土地出讓形式成交的有1252宗， 成交面積33541.18畝，占比94.45%。
2019年，梅州市共成交產業用地122宗。成交面積3645.66畝， 排在全國第241位，廣東省內第14位，成交面積同比增長30.96%。 其中以土地出讓形式成交的有108宗，成交面積3165.87畝，占比86.84%。
近幾年來，梅州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，梅州市工礦倉儲用地成交面積為2330.31畝，占比84.93%， 商服用地成交面積為413.54畝，占比15.07%。
2015年，梅州市第二產業增加值351.83億元，占GDP的比重達到36.66%，占比排在全國第272位。 第三產業增加值419.45億元，占GDP的比重達到43.7%，占比排在全國第112位。
目前梅州市第三產業占比高于第二產業，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年梅州市產業用地供應分析
2011-2019年，梅州市產業用地交易1417宗中，有809宗來源為新增建設用地，占比為57.09%。
2011-2019年，梅州市產業新增建設用地交易面積達到31069.44畝，占比達到79.34%。 占比排在全國第232位，廣東省第14位。近幾年來梅州市建設用地供應比較充足。
2014年新增建設用地成交面積占比達到88%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，梅州市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到1350.66畝，占比為3.45%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，梅州市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年，梅州市歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。
分供地方式來看，近幾年來梅州市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以掛牌出讓為最主要的形式。
2019年，梅州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.34%、57.53%、25.79%、10.12%、6.22%。
三2011-2019年梅州市產業用地價格走勢
2011-2019年，梅州市工礦倉儲用地出讓價格為12.69萬元/畝。
2019年，梅州市工礦倉儲用地出讓價格為20.03萬元/畝，同比增長16.69%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，梅州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢，復合增速為11.36%，價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年，達到20.03萬元/畝，最低的一年是2011年，為7.6萬元/畝。
2011-2019年，梅州市商服用地出讓樓面價格為357元/平方米。
2019年，梅州市商服用地出讓樓面價格為896元/平方米，同比增長330.68%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，梅州市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢，復合增速為20.05%，價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2017年，達到972元/平方米，最低的一年是2012年，為151元/平方米。
四梅州市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，梅州市產業用地總成交面積排在廣東省內第13位，與揭陽市、云浮市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、深圳市、潮州市共同處于第三梯隊。梅州市產業用地成交面積占全省的比例為3.53%。
2019年，梅州市產業用地總成交面積排在廣東省內第14位， 排名下降。梅州市產業用地成交面積占全省的比例為2.92%，較前幾年減少0.7個百分點。
從價格水平來看，2019年梅州市商服用地出讓樓面價格排在省內第16位。省內，茂名市與梅州市土地出讓價格較為接近。
總體來看，梅州市商服用地樓面價格低于全省平均水平，2019年， 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米，梅州市為全省平均水平的44.03%。
2019年梅州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第17位。省內，肇慶市、陽江市、汕尾市、湛江市、清遠市、云浮市與梅州市價格較為接近。
總體來看，梅州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平，2019年， 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝，梅州市為全省平均水平的49.8%。 梅州市在省內具備一定的土地成本優勢。
五梅州市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2011-2019年，梅州市產業用地交易規模最大的區縣為梅縣，2019年，梅縣成交規模占全市的26.19%，其次是豐順縣，占比達到16.01%。
從價格走勢來看，2019年，梅州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：蕉嶺縣、豐順縣、梅江區、梅縣、五華縣、興寧市、平遠縣、大埔縣。
豐順縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到1465.61元/平方米，2011-2019年復合增速為79.07%。
2019年，梅州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：梅江區、梅縣、大埔縣、豐順縣、五華縣、平遠縣、蕉嶺縣、興寧市。
梅江區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為0%。
六2015-2019年梅州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 廣東粵電大埔發電有限公司 | 317.11 | 大埔縣 | 工業用地 | 5869 | 18.5 |
| 梅州市梅盛偉業水泥有限公司 | 284.94 | 梅縣 | 工業用地 | 2736 | 9.6 |
| 梅縣能發礦業有限公司 | 227.11 | 梅江區 | 采礦用地 | 933 | 4.1 |
| 興寧市凱聞生物科技有限公司 | 212.96 | 興寧市 | 工業用地 | 2044 | 9.6 |
| 興寧毅德商貿物流城有限公司 | 187 | 興寧市 | 批發零售用地 | 8118 | 43.4 |
| 王老吉大健康產業（梅州）有限公司 | 176.96 | 梅縣 | 工業用地 | 1699 | 9.6 |
| 梅州廣梅產業園投資開發有限公司 | 150 | 梅縣 | 工業用地 | 1620 | 10.8 |
| 廣東香雪藥業有限公司 | 138.3 | 五華縣 | 工業用地 | 1177 | 8.5 |
| 廣東粵電大埔發電有限公司 | 123.59 | 大埔縣 | 工業用地 | 2288 | 18.5 |
| 廣東博森光能科技有限公司 | 120.1 | 梅縣 | 工業用地 | 3264 | 27.2 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 五華縣琴江新城開發建設投資有限公司 | 615.4 | 4735 | 7.69 | 五華縣 | 其他商服用地 |
| 五華縣浪華實業發展有限公司 | 509.4 | 510 | 1 | 五華縣 | 批發零售用地 |
| 梅州市文強工貿有限公司 | 329.5 | 2939 | 8.92 | 梅江區 | 批發零售用地 |
| 五華縣廣美實業有限公司 | 260.3 | 122 | 0.47 | 五華縣 | 住宿餐飲用地 |
| 梅州強華汽車零件有限公司 | 237.4 | 2329 | 9.81 | 梅江區 | 其他商服用地 |
| 廣東梅龍農林產權流轉服務有限公司 | 221.4 | 2189 | 9.89 | 梅江區 | 其他商服用地 |
| 梅州強華汽車零件有限公司 | 221.4 | 2189 | 9.89 | 梅江區 | 其他商服用地 |
| 梅州時光文化旅游開發有限公司 | 215.0 | 6658 | 30.97 | 梅江區 | 其他商服用地 |
| 梅州時光文化旅游開發有限公司 | 150.0 | 13151 | 87.67 | 梅江區 | 其他商服用地 |
| 五華縣產業園區建設投資開發有限公司 | 149.5 | 1198 | 8.01 | 五華縣 | 批發零售用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 豐順豐聯綠色食品有限公司 | 107.1 | 1483 | 13.85 | 豐順縣 | 工業用地 |
| 廣東佰仕偉業欽料有限公司 | 77.7 | 385 | 4.96 | 五華縣 | 工業用地 |
| 梅州市瑞馬奇食品有限公司 | 42.0 | 427 | 10.18 | 豐順縣 | 工業用地 |
| 豐順縣創豐米面制品廠 | 37.4 | 845 | 22.61 | 豐順縣 | 工業用地 |
| 廣東藍田農業有限公司 | 31.0 | 1246 | 40.24 | 豐順縣 | 工業用地 |
| 梅州市稻豐實業有限公司 | 31.9 | 1741 | 54.64 | 梅江區 | 工業用地 |
| 梅州市盛富金屬制品有限公司 | 30.0 | 659 | 21.96 | 梅縣 | 工業用地 |
| 梅州市錦繡現代物流園有限公司 | 27.2 | 1542 | 56.67 | 梅縣 | 倉儲用地 |
| 梅州康立高科技有限公司 | 29.2 | 1183 | 40.48 | 梅縣 | 工業用地 |
| 豐順金瓊建材實業有限公司 | 26.7 | 1367 | 51.15 | 豐順縣 | 工業用地 |
