2011-2019年深圳市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年深圳市產業用地交易規模
2011-2018年，深圳市共成交產業用地576宗。成交面積達到21402.39畝，排在全國第302位 ，廣東省內第20位。其中以土地出讓形式成交的有575宗， 成交面積20050.38畝，占比93.68%。
2019年，深圳市共成交產業用地21宗。成交面積1206.43畝， 排在全國第317位，廣東省內第21位，成交面積同比增長19.01%。 其中以土地出讓形式成交的有19宗，成交面積623.95畝，占比51.72%。
近幾年來，深圳市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，深圳市工礦倉儲用地成交面積為227.27畝，占比19.1%， 商服用地成交面積為962.76畝，占比80.9%。
2015年，深圳市第二產業增加值7207.94億元，占GDP的比重達到41.18%，占比排在全國第227位。 第三產業增加值10288.28億元，占GDP的比重達到58.78%，占比排在全國第17位。
目前深圳市第三產業占比高于第二產業，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年深圳市產業用地供應分析
2011-2019年，深圳市產業用地交易597宗中，有206宗來源為新增建設用地，占比為34.51%。
2011-2019年，深圳市產業新增建設用地交易面積達到11617.52畝，占比達到51.38%。 占比排在全國第308位，廣東省第19位。近幾年來深圳市建設用地供應比較充足。
2011年新增建設用地成交面積占比達到85%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，深圳市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到11886.31畝，占比為52.57%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，深圳市土地出讓權限較集中，區縣級政府的土地出讓權較小。
2019年，深圳市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到47.36%，較前幾年下降5.51個百分點。
分供地方式來看，近幾年來深圳市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年，深圳市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。
三2011-2019年深圳市產業用地價格走勢
2011-2019年，深圳市工礦倉儲用地出讓價格為608.45萬元/畝。
2019年，深圳市工礦倉儲用地出讓價格為856.88萬元/畝，同比減少15.8%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，深圳市工礦倉儲用地出讓價格波動較大，其中2015年、2018年、2019年年出現了負增長。
2011-2019年，深圳市商服用地出讓樓面價格為11040元/平方米。
2019年，深圳市商服用地出讓樓面價格為1344元/平方米，同比減少97.18%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，深圳市商服用地出讓樓面價格波動較大，其中2012年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。
四深圳市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，深圳市產業用地總成交面積排在廣東省內第20位，與梅州市、揭陽市、云浮市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、潮州市共同處于第三梯隊。深圳市產業用地成交面積占全省的比例為2.04%。
2019年，深圳市產業用地總成交面積排在廣東省內第21位， 排名下降。深圳市產業用地成交面積占全省的比例為0.97%，較前幾年減少1.21個百分點。
從價格水平來看，2019年深圳市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。省內，清遠市、佛山市與深圳市土地出讓價格較為接近。
總體來看，深圳市商服用地樓面價格低于全省平均水平，2019年， 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米，深圳市為全省平均水平的66.02%。
2019年深圳市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。
總體來看，深圳市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝，深圳市為全省平均水平的2130.93%。 深圳市在省內土地成本方面不具有優勢。
五深圳市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2010年，深圳市成交規模最大的區域是龍崗區，成交規模占比達到52.31%。到2019年，鹽田區成為成交主力，占比達到31.66%。幾年里深圳市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。
從價格走勢來看，2019年，深圳市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：龍崗區、南山區、寶安區、鹽田區、羅湖區、福田區。
龍崗區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到3368.93元/平方米，2011-2019年復合增速為31.98%。
2019年，深圳市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：羅湖區、福田區、南山區、寶安區、龍崗區、鹽田區。
福田區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為0%。
六2015-2019年深圳市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 深圳龍崗區啟迪協信科技園發展有限公司 | 289.11 | 龍崗區 | 工業用地 | 419700 | 1451.7 |
| 深圳市特區建設發展集團有限公司 | 162.29 | 南山區 | 工業用地 | 837551 | 5160.8 |
| 華為技術有限公司 | 159.37 | 龍崗區 | 工業用地 | 2563 | 16.1 |
| 深圳市深車聯合投資有限公司 | 135.8 | 南山區 | 倉儲用地 | 205800 | 1515.5 |
| 深圳市龍光駿景房地產開發有限公司 | 130.57 | 深圳市本級 | 其他商服用地 | 1125000 | 8616.3 |
| 華潤置地（深圳）有限公司 | 100.2 | 南山區 | 商務金融用地 | 59657 | 595.4 |
| 深圳智飛登科技有限公司 | 86.8 | 深圳市本級 | 工業用地 | 28700 | 330.6 |
| 華電國際電力股份有限公司 | 82.5 | 深圳市本級 | 工業用地 | 7950 | 96.4 |
| 深圳市深國際聯合置地有限公司 | 71.09 | 深圳市本級 | 其他商服用地 | 225558 | 3172.7 |
| 鹽田區人民政府 | 67.66 | 深圳市本級 | 工業用地 | 2584 | 38.2 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 海能達通信股份有限公司 | 20365.7 | 181000 | 8.89 | 南山區 | 其他商服用地 |
| 深圳聯想海外控股有限公司 | 11793.4 | 526600 | 44.65 | 南山區 | 其他商服用地 |
| 深圳市地鐵集團有限公司 | 10886.6 | 208960 | 19.19 | 南山區 | 其他商服用地 |
| 深圳恒邦偉業投資集團有限公司 | 9513.8 | 78971 | 8.3 | 福田區 | 商務金融用地 |
| 深圳市德瀚投資發展有限公司 | 9489.4 | 216528 | 22.82 | 羅湖區 | 其他商服用地 |
| 深圳市晟潤豐投資發展有限公司 | 8717.0 | 286933 | 32.92 | 福田區 | 其他商服用地 |
| 深圳市康僑佳城置業投資有限公司 | 5226.9 | 292061 | 55.88 | 南山區 | 其他商服用地 |
| 東莞駿軒實業有限公司 | 5160.2 | 28500 | 5.52 | 深圳市本級 | 其他商服用地 |
| 深圳華僑城股份有限公司 | 3912.8 | 3100000 | 792.28 | 寶安區 | 其他商服用地 |
| 福建中維房地產開發有限公司 | 3554.3 | 572000 | 160.93 | 深圳市本級 | 其他商服用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 深圳市大僵創新科技有限公司 | 5301.9 | 71000 | 13.39 | 南山區 | 工業用地 |
| 深圳鴻德房地產開發有限公司 | 4394.3 | 59400 | 13.52 | 深圳市本級 | 工業用地 |
| 深圳華溢云計算科技有限公司 | 3449.2 | 39184 | 11.36 | 南山區 | 工業用地 |
| 深圳光啟融匯創新技術有限公司 | 2993.3 | 77100 | 25.76 | 南山區 | 工業用地 |
| 深圳市夢網科技發展有限公司 | 2371.9 | 25800 | 10.88 | 深圳市本級 | 工業用地 |
| 深圳市經緯通信技術有限公司 | 2008.9 | 21800 | 10.85 | 深圳市本級 | 工業用地 |
| 普聯技術有限公司 | 1675.4 | 12947 | 7.73 | 南山區 | 工業用地 |
| 深圳市匯鑫產業發展有限公司 | 1478.5 | 64559 | 43.67 | 寶安區 | 工業用地 |
| 深圳市大富科技股份有限公司 | 1387.0 | 15800 | 11.39 | 深圳市本級 | 工業用地 |
| 深圳市貝特瑞新能源材料股份有限公司 | 1381.0 | 15600 | 11.3 | 深圳市本級 | 工業用地 |
