2011-2019年哈爾濱市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年哈爾濱市產業用地交易規模
2011-2018年，哈爾濱市共成交產業用地1982宗。成交面積達到97227.12畝，排在全國第86位 ，黑龍江省內第1位。其中以土地出讓形式成交的有1980宗， 成交面積97217.7畝，占比99.99%。
2019年，哈爾濱市共成交產業用地131宗。成交面積7425.41畝， 排在全國第154位，黑龍江省內第2位，成交面積同比增長73.18%。 其中以土地出讓形式成交的有129宗，成交面積7311.51畝，占比98.47%。
近幾年來，哈爾濱市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，哈爾濱市工礦倉儲用地成交面積為5009.15畝，占比72.68%， 商服用地成交面積為1882.49畝，占比27.32%。
2015年，哈爾濱市第二產業增加值1862.8億元，占GDP的比重達到32.39%，占比排在全國第293位。 第三產業增加值3215.9億元，占GDP的比重達到55.92%，占比排在全國第24位。
目前哈爾濱市第三產業占比高于第二產業，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年哈爾濱市產業用地供應分析
2011-2019年，哈爾濱市產業用地交易2113宗中，有1580宗來源為新增建設用地，占比為74.78%。
2011-2019年，哈爾濱市產業新增建設用地交易面積達到93171.25畝，占比達到89.03%。 占比排在全國第190位，黑龍江省第7位。近幾年來哈爾濱市建設用地供應比較充足。
2012年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，哈爾濱市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到14994.73畝，占比為14.33%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，哈爾濱市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年，哈爾濱市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到5.51%，較前幾年下降9.5個百分點。
分供地方式來看，近幾年來哈爾濱市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年，哈爾濱市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.92%、15.29%、69.02%、13.66%、0.12%。
三2011-2019年哈爾濱市產業用地價格走勢
2011-2019年，哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格為16.82萬元/畝。
2019年，哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格為22.17萬元/畝，同比增長24.09%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格波動較大，其中2013年、2014年、2018年年出現了負增長。
2011-2019年，哈爾濱市商服用地出讓樓面價格為1101元/平方米。
2019年，哈爾濱市商服用地出讓樓面價格為1830元/平方米，同比增長8.55%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，哈爾濱市商服用地出讓樓面價格波動較大，其中2012年、2013年、2014年、2018年年出現了負增長。
四哈爾濱市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，哈爾濱市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第1位，與齊齊哈爾市、綏化市共同處于第一梯隊。哈爾濱市產業用地成交面積占全省的比例為19.59%。
2019年，哈爾濱市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第2位， 排名下降。哈爾濱市產業用地成交面積占全省的比例為17.22%，較前幾年減少2.57個百分點。
從價格水平來看，2019年哈爾濱市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。
總體來看，哈爾濱市商服用地樓面價格高于全省平均水平，2019年， 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米，哈爾濱市為全省平均水平的355.61%。
2019年哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。
總體來看，哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝，哈爾濱市為全省平均水平的192.89%。 哈爾濱市在省內土地成本方面不具有優勢。
五哈爾濱市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2010年，哈爾濱市成交規模最大的區域是雙城市，成交規模占比達到17.95%。到2019年，松北區成為成交主力，占比達到37.2%。幾年里哈爾濱市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。
從價格走勢來看，2019年，哈爾濱市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：南崗區、道里區、道外區、香坊區、松北區、阿城區、呼蘭區、尚志市、雙城市、五常市、平房區、依蘭縣、方正縣、賓縣、巴彥縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣。
阿城區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到1356.5元/平方米，2011-2019年復合增速為8.27%。
2019年，哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：道里區、南崗區、道外區、平房區、松北區、香坊區、呼蘭區、阿城區、依蘭縣、方正縣、賓縣、巴彥縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣、雙城市、尚志市、五常市。
道里區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為-100%。
六2015-2019年哈爾濱市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 中龍飛機拆解基地有限公司 | 448.72 | 道里區 | 工業用地 | 15740 | 35.1 |
| 哈爾濱華南城有限公司 | 422.99 | 道外區 | 批發零售用地 | 32460 | 76.7 |
| 哈爾濱棚戶區改造投資有限責任公司 | 327.26 | 哈爾濱市本級 | 其他商服用地 | 22637 | 69.2 |
| 楓葉小鎮奧特萊斯（哈爾濱）廣場有限公司 | 258.4 | 松北區 | 批發零售用地 | 12085 | 46.8 |
| 哈爾濱乾龍置業有限公司 | 246.49 | 道外區 | 批發零售用地 | 19000 | 77.1 |
| 哈爾濱華鴻農博房地產開發有限公司 | 237.46 | 南崗區 | 其他商服用地 | 59200 | 249.3 |
| 黑龍江省松杉木業有限公司 | 222.13 | 賓縣 | 工業用地 | 2822 | 12.7 |
| 哈爾濱華南城有限公司 | 220.77 | 道外區 | 批發零售用地 | 23215 | 105.2 |
| 哈爾濱傳化公路港物流有限公司 | 211.34 | 道外區 | 倉儲用地 | 6530 | 30.9 |
| 哈爾濱宇培倉儲有限公司 | 192.43 | 哈爾濱市本級 | 倉儲用地 | 4110 | 21.4 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1296.6 | 21040 | 16.23 | 道里區 | 其他商服用地 | |
| 哈爾濱南興房地產開發有限責任公司 | 495.3 | 32374 | 65.36 | 南崗區 | 商務金融用地 |
| 哈爾濱鐵路局 | 295.1 | 5502 | 18.64 | 南崗區 | 其他商服用地 |
| 哈爾濱科技創新投資有限公司 | 289.4 | 22455 | 77.59 | 松北區 | 商務金融用地 |
| 哈爾濱龍珠實業發展有限公司 | 264.2 | 2774 | 10.5 | 松北區 | 其他商服用地 |
| 哈爾濱璽鼎泰商業投資有限責任公司 | 238.5 | 9589 | 40.21 | 道里區 | 商務金融用地 |
| 哈爾濱市眾邦房地產開發集團有限公司 | 232.8 | 2367 | 10.17 | 阿城區 | 其他商服用地 |
| 中國石油天然氣股份有限公司黑龍江哈爾濱銷售分公司 | 218.0 | 1430 | 6.56 | 松北區 | 批發零售用地 |
| 哈爾濱新基業能源有限公司 | 207.3 | 677 | 3.27 | 道里區 | 批發零售用地 |
| 中國石油天然氣股份有限公司黑龍江哈爾濱銷售分公司 | 209.1 | 1260 | 6.03 | 平房區 | 批發零售用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 哈爾濱空港新城建設發展有限公司 | 35.1 | 7500 | 213.82 | 道里區 | 倉儲用地 |
| 哈爾濱乾寶隆商貿有限公司 | 34.3 | 295 | 8.6 | 香坊區 | 工業用地 |
| 中國郵政集團公司黑龍江省分公司 | 35.1 | 7110 | 202.5 | 道里區 | 倉儲用地 |
| 哈爾濱裕博物流有限公司 | 33.4 | 380 | 11.38 | 香坊區 | 倉儲用地 |
| 哈爾濱中財房地產開發有限公司 | 37.0 | 37 | 1 | 道外區 | 工業用地 |
| 哈爾濱韋瑪通信工程有限公司 | 31.5 | 1180 | 37.5 | 平房區 | 工業用地 |
| 哈爾濱合力特科技有限公司 | 31.7 | 570 | 18 | 平房區 | 工業用地 |
| 長安福特汽車有限公司 | 32.9 | 640 | 19.45 | 平房區 | 工業用地 |
| 黑龍江宏業隆米業有限公司 | 30.1 | 586 | 19.46 | 香坊區 | 工業用地 |
| 哈工大機器人集團有限公司 | 32.8 | 1220 | 37.2 | 平房區 | 工業用地 |
