2011-2019年鄭州市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年鄭州市產業用地交易規模
2011-2018年，鄭州市共成交產業用地3403宗。成交面積達到214187.42畝，排在全國第15位 ，河南省內第1位。其中以土地出讓形式成交的有3215宗， 成交面積195575.94畝，占比91.31%。
2019年，鄭州市共成交產業用地530宗。成交面積26230.95畝， 排在全國第13位，河南省內第1位，成交面積同比減少2.51%。 其中以土地出讓形式成交的有434宗，成交面積19772.3畝，占比75.38%。
近幾年來，鄭州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，鄭州市工礦倉儲用地成交面積為13583.15畝，占比72.95%， 商服用地成交面積為5036.43畝，占比27.05%。
2015年，鄭州市第二產業增加值3604.15億元，占GDP的比重達到49.29%，占比排在全國第123位。 第三產業增加值3556.45億元，占GDP的比重達到48.64%，占比排在全國第63位。
目前鄭州市第二產業占主導地位，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年鄭州市產業用地供應分析
2011-2019年，鄭州市產業用地交易3933宗中，有3400宗來源為新增建設用地，占比為86.45%。
2011-2019年，鄭州市產業新增建設用地交易面積達到220383.46畝，占比達到91.67%。 占比排在全國第130位，河南省第5位。近幾年來鄭州市建設用地供應比較充足。
2011年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，鄭州市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到84654.49畝，占比為35.21%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，鄭州市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年，鄭州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到39.26%，較前幾年上升4.55個百分點。
分供地方式來看，近幾年來鄭州市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年，鄭州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.07%、0.18%、81.69%、7.64%、10.43%。
三2011-2019年鄭州市產業用地價格走勢
2011-2019年，鄭州市工礦倉儲用地出讓價格為23.39萬元/畝。
2019年，鄭州市工礦倉儲用地出讓價格為30.95萬元/畝，同比增長23.14%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，鄭州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大，其中2012年、2016年、2018年年出現了負增長。
2011-2019年，鄭州市商服用地出讓樓面價格為1783元/平方米。
2019年，鄭州市商服用地出讓樓面價格為2201元/平方米，同比減少30.21%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，鄭州市商服用地出讓樓面價格波動較大，其中2012年、2014年、2017年、2019年年出現了負增長。
四鄭州市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，鄭州市產業用地總成交面積排在河南省內第1位。鄭州市產業用地成交面積占全省的比例為17.47%。
2019年，鄭州市產業用地總成交面積排在河南省內第1位， 排名不變。鄭州市產業用地成交面積占全省的比例為19.89%，較前幾年增長2.68個百分點。
從價格水平來看，2019年鄭州市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。省內，鶴壁市與鄭州市土地出讓價格較為接近。
總體來看，鄭州市商服用地樓面價格高于全省平均水平，2019年， 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米，鄭州市為全省平均水平的164%。
2019年鄭州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。
總體來看，鄭州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝，鄭州市為全省平均水平的162.07%。 鄭州市在省內土地成本方面不具有優勢。
五鄭州市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2010年，鄭州市成交規模最大的區域是中牟縣，成交規模占比達到45.61%。到2019年，鞏義市成為成交主力，占比達到21.61%。幾年里鄭州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。
從價格走勢來看，2019年，鄭州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：新鄭市、金水區、二七區、中原區、中牟縣、管城回族區、上街區、滎陽市、登封市、新密市、鞏義市、惠濟區。
新鄭市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到5256.28元/平方米，2011-2019年復合增速為18.49%。
2019年，鄭州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：中原區、二七區、管城回族區、金水區、上街區、惠濟區、中牟縣、鞏義市、滎陽市、新密市、新鄭市、登封市。
中原區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為0%。
六2015-2019年鄭州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 6159.04 | 新鄭市 | 機場用地 | 135089 | 21.9 | |
| 鄭州宇通客車股份有限公司 | 1558.12 | 鄭州市本級 | 工業用地 | 35000 | 22.5 |
| 981.94 | 鄭州市本級 | 科教用地 | 1193 | 1.2 | |
| 鄭州南車軌道交通裝備有限公司 | 547.44 | 滎陽市 | 工業用地 | 15658 | 28.6 |
| 鄭州新鄭綜合保稅區恒豐電子科技有限公司 | 521.38 | 鄭州市本級 | 工業用地 | 11575 | 22.2 |
| 河南老街坊置業有限公司 | 461.12 | 鄭州市本級 | 批發零售用地 | 61468 | 133.3 |
| 河南潤弘制藥股份有限公司 | 397.63 | 新鄭市 | 工業用地 | 9066 | 22.8 |
| 396.31 | 新鄭市 | 機場用地 | 8640 | 21.8 | |
| 鄭州酷派軟件技術有限公司 | 351.5 | 鄭州市本級 | 工業用地 | 7265 | 20.7 |
| 河南中煙工業有限責任公司 | 326.59 | 新鄭市 | 倉儲用地 | 9145 | 28.0 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 碧源文化傳媒有限公司 | 2768.7 | 9249 | 3.34 | 鄭州市本級 | 批發零售用地 |
| 福建宏輝房地產開發有限公司 | 2663.7 | 282400 | 106.02 | 鄭州市本級 | 批發零售用地 |
| 宋志強 | 1831.6 | 7135 | 3.9 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 北京同道圣合投資有限公司 | 1816.6 | 99200 | 54.61 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 鄭州金運置業有限公司 | 1288.7 | 87332 | 67.77 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 中原銀行股份有限公司 | 1279.6 | 19200 | 15 | 中原區 | 商務金融用地 |
| 鄭州建海置業有限公司 | 1238.1 | 5480 | 4.43 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 鄭州金運置業有限公司 | 1147.7 | 18912 | 16.48 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 河南興漢正商置業有限公司 | 961.1 | 80200 | 83.45 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 鄭州永恒萬通置業有限公司 | 953.6 | 15890 | 16.66 | 鄭州市本級 | 商務金融用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鄭州捷至通倉儲服務有限公司 | 72.8 | 4670 | 64.17 | 鄭州市本級 | 倉儲用地 |
| 鄭州華信塑料制品有限公司 | 55.2 | 1080 | 19.55 | 上街區 | 工業用地 |
| 河南增碩實業有限公司 | 50.5 | 736 | 14.56 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州宏鑫紡織染整有限公司 | 50.3 | 458 | 9.1 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州信達紡織新材料有限公司 | 43.7 | 1417 | 32.41 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州宏鑫紡織染整有限公司 | 44.3 | 2314 | 52.23 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州三環模具有限公司 | 43.7 | 1428 | 32.66 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 河南增碩實業有限公司 | 44.3 | 1603 | 36.17 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州森鴻服裝水洗有限公司 | 44.3 | 1819 | 41.05 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
| 鄭州遠大塑業有限公司 | 44.3 | 1815 | 40.97 | 鄭州市本級 | 工業用地 |
