2011-2019年蘇州市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年蘇州市產業用地交易規模
2011-2018年，蘇州市共成交產業用地6224宗。成交面積達到288697.71畝，排在全國第7位 ，江蘇省內第3位。其中以土地出讓形式成交的有6019宗， 成交面積272280.46畝，占比94.31%。
2019年，蘇州市共成交產業用地484宗。成交面積20358.39畝， 排在全國第30位，江蘇省內第4位，成交面積同比減少30%。 其中以土地出讓形式成交的有474宗，成交面積20136.75畝，占比98.91%。
近幾年來，蘇州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，蘇州市工礦倉儲用地成交面積為16846.98畝，占比90.68%， 商服用地成交面積為1732畝，占比9.32%。
2015年，蘇州市第二產業增加值7045.12億元，占GDP的比重達到48.57%，占比排在全國第140位。 第三產業增加值7243.24億元，占GDP的比重達到49.94%，占比排在全國第47位。
目前蘇州市第三產業占比高于第二產業，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年蘇州市產業用地供應分析
2011-2019年，蘇州市產業用地交易6708宗中，有3377宗來源為新增建設用地，占比為50.34%。
2011-2019年，蘇州市產業新增建設用地交易面積達到177577.38畝，占比達到57.46%。 占比排在全國第287位，江蘇省第12位。近幾年來蘇州市建設用地供應比較充足。
2017年新增建設用地成交面積占比達到68%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，蘇州市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到26825.78畝，占比為8.68%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，蘇州市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年，蘇州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到5.06%，較前幾年下降3.88個百分點。
分供地方式來看，近幾年來蘇州市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年，蘇州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.11%、1.32%、90.79%、1.48%、5.3%。
三2011-2019年蘇州市產業用地價格走勢
2011-2019年，蘇州市工礦倉儲用地出讓價格為23.7萬元/畝。
2019年，蘇州市工礦倉儲用地出讓價格為27.22萬元/畝，同比增長10.8%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，蘇州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大，其中2012年、2013年、2015年、2018年年出現了負增長。
2011-2019年，蘇州市商服用地出讓樓面價格為2438元/平方米。
2019年，蘇州市商服用地出讓樓面價格為2960元/平方米，同比增長19.13%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，蘇州市商服用地出讓樓面價格波動較大，其中2012年、2014年、2017年、2018年年出現了負增長。
四蘇州市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，蘇州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第3位，與連云港市、常州市、徐州市、泰州市共同處于第二梯隊。蘇州市產業用地成交面積占全省的比例為11.9%。
2019年，蘇州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第4位， 排名下降。蘇州市產業用地成交面積占全省的比例為8.75%，較前幾年減少3.47個百分點。
從價格水平來看，2019年蘇州市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。省內，常州市與蘇州市土地出讓價格較為接近。
總體來看，蘇州市商服用地樓面價格高于全省平均水平，2019年， 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米，蘇州市為全省平均水平的123.62%。
2019年蘇州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內，南京市、常州市、鎮江市、泰州市與蘇州市價格較為接近。
總體來看，蘇州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝，蘇州市為全省平均水平的137.79%。 蘇州市在省內土地成本方面不具有優勢。
五蘇州市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2010年，蘇州市成交規模最大的區域是昆山市，成交規模占比達到28.07%。到2019年，常熟市成為成交主力，占比達到22.89%。幾年里蘇州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。
從價格走勢來看，2019年，蘇州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：吳江市、張家港市、相城區、太倉市、虎丘區、常熟市、吳中區、昆山市、滄浪區、平江區、金閶區。
太倉市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到2650.38元/平方米，2011-2019年復合增速為11.41%。
2019年，蘇州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：滄浪區、平江區、金閶區、虎丘區、吳中區、相城區、常熟市、張家港市、昆山市、吳江市、太倉市。
滄浪區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為0%。
六2015-2019年蘇州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 張家港康得新光電材料有限公司 | 487.4 | 張家港市 | 工業用地 | 14037 | 28.8 |
| 常熟斐訊數據通信技術有限公司 | 429.93 | 常熟市 | 工業用地 | 8541 | 19.9 |
| 江蘇國望高科纖維有限公司 | 401.84 | 吳江市 | 工業用地 | 7715 | 19.2 |
| 新大洲本田摩托有限公司蘇州分公司 | 390.52 | 太倉市 | 工業用地 | 6639 | 17.0 |
| 蘇州兆坤房地產開發有限公司 | 336.94 | 吳中區 | 批發零售用地 | 366875 | 1088.9 |
| 蘇州宇臻倉儲有限公司 | 331.69 | 虎丘區 | 倉儲用地 | 11676 | 35.2 |
| 張家港福洛瑞物貿有限公司 | 299.22 | 張家港市 | 其他商服用地 | 35906 | 120.0 |
| 江蘇理文化工有限公司 | 277.97 | 常熟市 | 工業用地 | 5522 | 19.9 |
| 江蘇吳中高科創業投資有限公司 | 270.88 | 吳中區 | 工業用地 | 9481 | 35.0 |
| 江蘇華電昆山熱電有限公司 | 254.5 | 昆山市 | 公共設施用地 | 5701 | 22.4 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 魯能集團有限公司 | 2543.9 | 383434 | 150.73 | 吳中區 | 批發零售用地 |
| 蘇州雅戈爾北城置業有限公司 | 2423.9 | 114660 | 47.3 | 相城區 | 住宿餐飲用地 |
| 常州萬方新城房地產開發有限公司 | 1975.9 | 1039605 | 526.14 | 相城區 | 其他商服用地 |
| 鄭州綠都地產集團股份有限公司 | 1961.0 | 53330 | 27.19 | 滄浪區 | 商務金融用地 |
| 南京仁遠投資有限公司 | 1629.0 | 205737 | 126.3 | 滄浪區 | 批發零售用地 |
| 北京國華置業有限公司 | 1545.6 | 216730 | 140.23 | 滄浪區 | 其他商服用地 |
| 深圳新威輝達投資有限公司 | 1476.9 | 50639 | 34.29 | 滄浪區 | 批發零售用地 |
| 蘇州桃花塢發展建設有限公司 | 993.0 | 42788 | 43.09 | 滄浪區 | 批發零售用地 |
| 常熟市農業科技發展有限公司 | 890.1 | 960 | 1.08 | 常熟市 | 批發零售用地 |
| 常熟中服房地產有限公司 | 771.0 | 8420 | 10.92 | 常熟市 | 其他商服用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 吳江經濟技術開發區發展總公司 | 80.2 | 6774 | 84.46 | 吳江市 | 工業用地 |
| 蘇州中恒投資有限公司 | 85.0 | 1743 | 20.51 | 虎丘區 | 工業用地 |
| 蘇州吳江高新區科創園發展有限公司 | 80.5 | 315 | 3.92 | 吳江市 | 工業用地 |
| 蘇州誠來智投資管理有限公司 | 83.7 | 1226 | 14.64 | 虎丘區 | 工業用地 |
| 蘇州陽山秀谷科技發展有限公司 | 65.0 | 3261 | 50.17 | 虎丘區 | 工業用地 |
| 太倉市怡然建筑設備廠 | 55.9 | 265 | 4.74 | 太倉市 | 工業用地 |
| 蘇州海融天投資有限公司 | 53.7 | 454 | 8.44 | 虎丘區 | 工業用地 |
| 蘇州朗捷通智能科技有限公司 | 52.0 | 1281 | 24.64 | 虎丘區 | 工業用地 |
| 同程網絡科技股份有限公司 | 52.1 | 1584 | 30.42 | 蘇州市本級 | 工業用地 |
| 蘇州新科蘭德科技有限公司 | 40.3 | 623 | 15.45 | 蘇州市本級 | 工業用地 |
