2011-2019年濟南市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2018年，濟南市共成交產業用地2839宗。成交面積達到131329.73畝，排在全國第46位 ，山東省內第6位。其中以土地出讓形式成交的有2211宗， 成交面積116057.66畝，占比88.37%從土地所有權獲取方式來看，所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年，濟南市共成交產業用地571宗。成交面積25483.35畝， 排在全國第15位，山東省內第5位，成交面積同比增長27.61%。 其中以土地出讓形式成交的有381宗，成交面積21964.17畝，占比86.19%從土地所有權獲取方式來看，所有的土地均以出讓的形式成交。

近幾年來，濟南市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年，濟南市工礦倉儲用地成交面積為17097.74畝，占比80.37%， 商服用地成交面積為4176.88畝，占比19.63%。

2015年，濟南市第二產業增加值2307億元，占GDP的比重達到37.82%，占比排在全國第263位。 第三產業增加值3487.84億元，占GDP的比重達到57.18%，占比排在全國第22位。

目前濟南市第三產業占比高于第二產業，未來進一步發展第二產業同時，第三產業規模將快速提升。

2011-2019年，濟南市產業用地交易3410宗中，有3016宗來源為新增建設用地，占比為88.45%。

2011-2019年，濟南市產業新增建設用地交易面積達到144476.15畝，占比達到92.13%。 占比排在全國第28位，山東省第1位。近幾年來濟南市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

2011-2019年，濟南市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到26103.85畝，占比為16.65%，其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看，濟南市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年，濟南市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到14.81%，較前幾年下降2.2個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

分供地方式來看，近幾年來濟南市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年，濟南市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.18%、84.8%、3.03%、11.98%。

2011-2019年，濟南市工礦倉儲用地出讓價格為19.41萬元/畝。

2019年，濟南市工礦倉儲用地出讓價格為27萬元/畝，同比增長10.84%。

回顧過去8年的價格變化趨勢，濟南市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢，復合增速為6.15%，價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年，達到27萬元/畝，最低的一年是2012年，為14.92萬元/畝。

2011-2019年，濟南市商服用地出讓樓面價格為1452元/平方米。

2019年，濟南市商服用地出讓樓面價格為2015元/平方米，同比減少17.91%。

回顧過去8年的價格變化趨勢，濟南市商服用地出讓樓面價格波動較大，其中2013年、2014年、2018年、2019年年出現了負增長。

2011-2019年，濟南市產業用地總成交面積排在山東省內第6位，與臨沂市、煙臺市共同處于第二梯隊。濟南市產業用地成交面積占全省的比例為5.68%。

2019年，濟南市產業用地總成交面積排在山東省內第5位， 排名上升。濟南市產業用地成交面積占全省的比例為7.63%，較前幾年增長2.22個百分點。

從價格水平來看，2019年濟南市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。

總體來看，濟南市商服用地樓面價格高于全省平均水平，2019年， 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米，濟南市為全省平均水平的159.48%。

2019年濟南市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。省內，淄博市、青島市、泰安市與濟南市價格較為接近。

總體來看，濟南市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝，濟南市為全省平均水平的143.94%。 濟南市在省內土地成本方面不具有優勢。

2010年，濟南市成交規模最大的區域是歷城區，成交規模占比達到18.69%。到2019年，章丘市成為成交主力，占比達到28.48%。幾年里濟南市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

從價格走勢來看，2019年，濟南市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：歷下區、天橋區、槐蔭區、歷城區、市中區、長清區、章丘市、平陰縣、商河縣、濟陽縣。

天橋區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到5765.13元/平方米，2011-2019年復合增速為23.76%。

2019年，濟南市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區、平陰縣、濟陽縣、商河縣、章丘市。

歷下區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為0%。