2011-2019年煙臺市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年煙臺市產業用地交易規模
2011-2018年，煙臺市共成交產業用地3927宗。成交面積達到170432.84畝，排在全國第23位 ，山東省內第4位。其中以土地出讓形式成交的有3698宗， 成交面積148236.76畝，占比86.98%。
2019年，煙臺市共成交產業用地495宗。成交面積26088.15畝， 排在全國第14位，山東省內第4位，成交面積同比減少20.06%。 其中以土地出讓形式成交的有411宗，成交面積17058.89畝，占比65.39%。
近幾年來，煙臺市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年，煙臺市工礦倉儲用地成交面積為11933.54畝，占比87.33%， 商服用地成交面積為1731.47畝，占比12.67%。
2015年，煙臺市第二產業增加值3323.46億元，占GDP的比重達到51.56%，占比排在全國第88位。 第三產業增加值2681.77億元，占GDP的比重達到41.6%，占比排在全國第142位。
目前煙臺市第二產業占主導地位，未來第三產業將快速發展。
二2011-2019年煙臺市產業用地供應分析
2011-2019年，煙臺市產業用地交易4422宗中，有3199宗來源為新增建設用地，占比為72.34%。
2011-2019年，煙臺市產業新增建設用地交易面積達到142134.68畝，占比達到72.33%。 占比排在全國第29位，山東省第2位。近幾年來煙臺市建設用地供應比較充足。
2017年新增建設用地成交面積占比達到86%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年，煙臺市交易的產業用地中，市本級土地交易面積達到2048.04畝，占比為1.04%，其余歸屬下屬區縣。
總體來看，煙臺市土地出讓權限較分散，區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年，煙臺市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.5%，較前幾年下降0.62個百分點。
分供地方式來看，近幾年來煙臺市產業用地交易形式以出讓為主，其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年，煙臺市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、17.91%、45.83%、20.37%、15.89%。
三2011-2019年煙臺市產業用地價格走勢
2011-2019年，煙臺市工礦倉儲用地出讓價格為16.16萬元/畝。
2019年，煙臺市工礦倉儲用地出讓價格為19.03萬元/畝，同比增長7.12%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，煙臺市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢，復合增速為2.92%，價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年，達到19.03萬元/畝，最低的一年是2011年，為14.69萬元/畝。
2011-2019年，煙臺市商服用地出讓樓面價格為767元/平方米。
2019年，煙臺市商服用地出讓樓面價格為1120元/平方米，同比增長31.87%。
回顧過去8年的價格變化趨勢，煙臺市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢，復合增速為8.86%，價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年，達到1120元/平方米，最低的一年是2011年，為522元/平方米。
四煙臺市產業用地市場與省內其他城市對比
2011-2019年，煙臺市產業用地總成交面積排在山東省內第4位，與濰坊市、青島市共同處于第一梯隊。煙臺市產業用地成交面積占全省的比例為7.12%。
2019年，煙臺市產業用地總成交面積排在山東省內第4位， 排名不變。煙臺市產業用地成交面積占全省的比例為7.81%，較前幾年增長0.78個百分點。
從價格水平來看，2019年煙臺市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內，聊城市、日照市、棗莊市、泰安市與煙臺市土地出讓價格較為接近。
總體來看，煙臺市商服用地樓面價格低于全省平均水平，2019年， 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米，煙臺市為全省平均水平的88.63%。
2019年煙臺市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內，青島市、泰安市、威海市、棗莊市、濟寧市、臨沂市、德州市、濰坊市、濱州市、聊城市與煙臺市價格較為接近。
總體來看，煙臺市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平，2019年， 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝，煙臺市為全省平均水平的101.44%。 煙臺市在省內土地成本方面不具有優勢。
五煙臺市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2011-2019年，煙臺市產業用地交易規模最大的區縣為福山區，2019年，福山區成交規模占全市的27.63%，其次是招遠市，占比達到22.97%。
從價格走勢來看，2019年，煙臺市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為：芝罘區、萊山區、牟平區、福山區、龍口市、蓬萊市、招遠市、海陽市、萊州市、棲霞市、長島縣、萊陽市。
芝罘區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快，2019年價格達到9679.06元/平方米，2011-2019年復合增速為18.89%。
2019年，煙臺市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為：芝罘區、福山區、牟平區、萊山區、長島縣、龍口市、萊陽市、萊州市、蓬萊市、招遠市、棲霞市、海陽市。
芝罘區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快，2019年出讓價格達到0萬元/畝，2011-2019年復合增速為-100%。
六2015-2019年煙臺市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
| 土地使用權人 | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 （萬元/畝） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1350.41 | 蓬萊市 | 公路用地 | 9491 | 7.0 | |
| 1104.56 | 牟平區 | 鐵路用地 | 295 | 0.3 | |
| 山東省粵商實業有限公司 | 765.67 | 萊州市 | 工業用地 | 10719 | 14.0 |
| 華能煙臺八角熱電有限公司 | 712.98 | 福山區 | 工業用地 | 15543 | 21.8 |
| 龍口港集團有限公司 | 679.87 | 龍口市 | 倉儲用地 | 18543 | 27.3 |
| 萬華化學集團股份有限公司 | 665.16 | 福山區 | 工業用地 | 14502 | 21.8 |
| 山東怡力電業有限公司 | 554.33 | 龍口市 | 工業用地 | 12565 | 22.7 |
| 齊合天地（煙臺）環?？萍加邢薰?/td> | 463.18 | 福山區 | 工業用地 | 10195 | 22.0 |
| 山東怡力電業有限公司 | 460.96 | 龍口市 | 工業用地 | 10400 | 22.6 |
| 煙臺市神亞新能源科技有限公司 | 200.14 | 萊州市 | 工業用地 | 2802 | 14.0 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 煙臺華東電子科技有限公司 | 584.1 | 4532 | 7.76 | 萊山區 | 商務金融用地 |
| 煙臺市匯通燃氣發展有限公司 | 326.3 | 136 | 0.42 | 芝罘區 | 商務金融用地 |
| 山東嘉麟房地產開發有限公司 | 300.1 | 5670 | 18.9 | 萊州市 | 其他商服用地 |
| 煙臺中盛總部基地開發有限公司 | 287.1 | 10317 | 35.93 | 萊山區 | 商務金融用地 |
| 煙臺市芝罘區幸福街道宏興居民委員會 | 266.2 | 1198 | 4.5 | 芝罘區 | 批發零售用地 |
| 蓬萊鼎峰瑞利房地產開發有限公司 | 255.0 | 2992 | 11.73 | 蓬萊市 | 批發零售用地 |
| 郝明志 | 227.3 | 39 | 0.17 | 牟平區 | 批發零售用地 |
| 萊陽市捷中置業有限公司 | 215.2 | 855 | 3.97 | 萊陽市 | 其他商服用地 |
| 招遠市金暉房地產開發有限公司 | 205.9 | 1168 | 5.67 | 招遠市 | 其他商服用地 |
| 招遠市金暉房地產開發有限公司 | 206.0 | 6900 | 33.49 | 招遠市 | 其他商服用地 |
| 土地使用權人 | 成交單價 （萬元/畝） | 成交價格 (萬元) | 面積（畝） | 區域 | 土地用途 |
|---|---|---|---|---|---|
| 71.5 | 26 | 0.37 | 萊陽市 | 工業用地 | |
| 萊州華偉包裝科技有限公司 | 37.7 | 1027 | 27.27 | 萊州市 | 工業用地 |
| 煙臺明寶電子科技有限公司 | 30.0 | 454 | 15.15 | 芝罘區 | 工業用地 |
| 龍口立和機械配件有限公司 | 26.7 | 1420 | 53.23 | 龍口市 | 工業用地 |
| 龍口鼎瑞汽車配件進出口有限公司 | 27.0 | 520 | 19.27 | 龍口市 | 工業用地 |
| 煙臺漢德建材有限公司 | 26.1 | 299 | 11.46 | 萊山區 | 工業用地 |
| 煙臺寶錦新材料有限公司 | 22.7 | 988 | 43.58 | 福山區 | 工業用地 |
| 煙臺加品卡納國際酒莊有限公司 | 22.3 | 290 | 13 | 牟平區 | 工業用地 |
| 煙臺市瑪努爾石化裝備有限公司 | 26.1 | 1459 | 55.82 | 萊山區 | 工業用地 |
| 煙臺大豪建筑裝飾工程有限公司 | 26.2 | 181 | 6.92 | 萊山區 | 工業用地 |
