2011-2019年上海市產業用地市場交易深度分析報告
一2011-2019年上海市產業用地交易規模
2011-2018年,上海市共成交產業用地2371宗。成交面積達到121761.65畝,排在全國第55位 從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。
。2019年,上海市共成交產業用地44宗。成交面積3247.22畝, 排在全國第252位從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。
,成交面積同比增長47.04%。近幾年來,上海市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。
2019年,上海市工礦倉儲用地成交面積為2639.67畝,占比88.61%, 商服用地成交面積為339.42畝,占比11.39%。
2015年,上海市第二產業增加值7991億元,占GDP的比重達到31.81%,占比排在全國第296位。 第三產業增加值17022.63億元,占GDP的比重達到67.76%,占比排在全國第6位。
目前上海市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。
二2011-2019年上海市產業用地供應分析
2011-2019年,上海市產業用地交易2415宗中,有1878宗來源為新增建設用地,占比為77.76%。
2011-2019年,上海市產業新增建設用地交易面積達到101115.82畝,占比達到80.89%。 占比排在全國第89位
。近幾年來上海市建設用地供應比較充足。2019年新增建設用地成交面積占比達到89%。為近幾年來的最高水平。
2011-2019年,上海市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到20543.34畝,占比為16.43%,其余歸屬下屬區縣 。
總體來看,上海市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。
2019年,上海市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.07%,較前幾年下降16.8個百分點 。
分供地方式來看,近幾年來上海市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。
2019年,上海市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.74%、0%、90.09%、8.17%、0%。
三2011-2019年上海市產業用地價格走勢
2011-2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格為53.99萬元/畝。
2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格為174.57萬元/畝,同比增長48.3%。
回顧過去8年的價格變化趨勢,上海市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年年出現了負增長。
2011-2019年,上海市商服用地出讓樓面價格為22120元/平方米。
2019年,上海市商服用地出讓樓面價格為12533元/平方米,同比減少32.73%。
回顧過去8年的價格變化趨勢,上海市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2016年、2017年、2018年、2019年年出現了負增長。
四上海市所轄各區縣產業用地交易對比分析
2010年,上海市成交規模最大的區域是奉賢區,成交規模占比達到25.81%。到2019年,青浦區成為成交主力,占比達到54.25%。幾年里上海市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。
從價格走勢來看,2019年,上海市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:長寧區、徐匯區、浦東新區、閔行區、寶山區、青浦區、金山區、黃浦區、盧灣區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區、嘉定區、松江區、南匯區、奉賢區、崇明縣。
寶山區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到7484.59元/平方米,2011-2019年復合增速為9.43%。
2019年,上海市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:黃浦區、盧灣區、徐匯區、長寧區、靜安區、普陀區、閘北區、虹口區、楊浦區、閔行區、寶山區、嘉定區、浦東新區、金山區、松江區、青浦區、南匯區、奉賢區、崇明縣。
黃浦區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。
五2015-2019年上海市產業用地交易面積及均價TOP10地塊
土地使用權人 | 面積(畝) | 區域 | 土地用途 | 成交價格 (萬元) | 成交單價 (萬元/畝) |
---|---|---|---|---|---|
上海振華重工(集團)股份有限公司 | 330.9 | 崇明縣 | 工業用地 | 9927 | 30.0 |
上海振華重工(集團)股份有限公司 | 318.15 | 崇明縣 | 工業用地 | 9544 | 30.0 |
上海振華重工(集團)股份有限公司 | 271.74 | 崇明縣 | 工業用地 | 8152 | 30.0 |
上海浦東發展銀行股份有限公司/上海世博發展(集團)有限公司 | 267.32 | 浦東新區 | 商務金融用地 | 591395 | 2212.3 |
CLH 56 (HK) LIMITED | 266.89 | 奉賢區 | 倉儲用地 | 27756 | 104.0 |
中國人民解放軍上海江灣老干部住房建設管理局 | 247.39 | 楊浦區 | 機關團體用地 | 31132 | 125.8 |
中航商用航空發動機有限責任公司 | 237.66 | 上海市本級 | 工業用地 | 8301 | 34.9 |
上海家化聯合股份有限公司 | 227.8 | 青浦區 | 工業用地 | 20939 | 91.9 |
上海海昌極地海洋世界有限公司 | 227.41 | 上海市本級 | 文體娛樂用地 | 41290 | 181.6 |
上海海昌極地海洋世界有限公司 | 218.33 | 上海市本級 | 文體娛樂用地 | 31520 | 144.4 |
土地使用權人 | 成交單價 (萬元/畝) | 成交價格 (萬元) | 面積(畝) | 區域 | 土地用途 |
---|---|---|---|---|---|
南京賦茂置業有限公司 | 12040.8 | 255500 | 21.22 | 虹口區 | 其他商服用地 |
前海人壽保險股份有限公司 | 10940.9 | 75000 | 6.86 | 虹口區 | 其他商服用地 |
上海虹房置業有限公司 | 9960.3 | 133500 | 13.4 | 虹口區 | 其他商服用地 |
上海楊浦科技創新(集團)有限公司 | 7110.0 | 96700 | 13.6 | 楊浦區 | 其他商服用地 |
上海逸威投資管理有限公司/上海佑寧投資管理有限公司 | 4798.3 | 27300 | 5.69 | 靜安區 | 其他商服用地 |
上海恒文投資(集團)有限公司 | 4534.5 | 45100 | 9.95 | 徐匯區 | 其他商服用地 |
上海泓柯投資管理合伙企業(有限合伙)/上海晟樹實業有限公司 | 4360.0 | 173778 | 39.86 | 虹口區 | 其他商服用地 |
華潤置地(上海)有限公司/深圳華僑城房地產有限公司 | 4284.9 | 693200 | 161.78 | 閘北區 | 其他商服用地 |
上海保華萬隆置業有限公司 | 3858.6 | 230500 | 59.74 | 閔行區 | 其他商服用地 |
前海人壽保險股份有限公司 | 3841.0 | 46000 | 11.98 | 青浦區 | 其他商服用地 |
土地使用權人 | 成交單價 (萬元/畝) | 成交價格 (萬元) | 面積(畝) | 區域 | 土地用途 |
---|---|---|---|---|---|
上海復坤醫藥科技發展有限公司 | 520.3 | 24611 | 47.31 | 浦東新區 | 工業用地 |
中船動力研究院有限公司 | 445.2 | 12843 | 28.85 | 浦東新區 | 工業用地 |
上??爹i科技有限公司 | 417.8 | 9436 | 22.58 | 普陀區 | 工業用地 |
上海德門信息技術有限公司 | 337.3 | 5020 | 14.88 | 閔行區 | 工業用地 |
上??颇芤磉_新能源投資發展有限公司 | 276.0 | 10021 | 36.31 | 閔行區 | 工業用地 |
巴斯夫新材料有限公司 | 229.8 | 7420 | 32.29 | 浦東新區 | 工業用地 |
上海承昊實業開發有限公司 | 230.2 | 27658 | 120.17 | 上海市本級 | 倉儲用地 |
上海莘莊工業區實業有限公司 | 222.6 | 4356 | 19.57 | 閔行區 | 工業用地 |
上海國利汽車真皮飾件有限公司 | 189.9 | 11018 | 58.01 | 閔行區 | 工業用地 |
上海市崇明工業園區開發有限公司 | 140.2 | 2067 | 14.74 | 崇明縣 | 工業用地 |